CENSI-BOUVARD
Caractéristiques du logement
Le logement doit être :
- une résidence avec services pour étudiants (résidences étudiantes).
- un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées
- un établissement délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien
- un ensemble de logements gérés par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées
- une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » ou l’autorisation pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile
En outre et selon le le Code général des Impôts, il doit nécessairement s’agir d’une résidence qui comporte au moins trois services parmi lesquels on doit retrouver :
- l’accueil,
- le petit déjeuner
- la blanchisserie.
- l’entretien des locaux,
Le bien acquis doit impérativement être neuf ou en VEFA ( vente en l’état futur d’achèvement) . Par ailleurs, il est possible d’acquérir le statut dans l’ancien sous réserve d’une importante réhabilitation des locaux.
Sécurité locative et loi Censi-Bouvard
Lorsqu’on investit dans un bien immobilier en dispositif Censi-Bouvard, vous devrez signer un bail commercial avec le gestionnaire d’une résidence de services . Vous lui déléguerez la gestion du bien acheté pendant toute la durée de votre bail (9 ans minimum, renouvelable). In fine, Le gestionnaire s’occupera de la recherche des locataires, de l’encaissement des loyers et des éventuelles réparations … vous ne vous occuperez de rien !
A cela s’ajoute une sécurité locative confortable. En effet, c’est le gestionnaire qui sera en charge du recouvrement des loyers chaque mois pendant 9 ans ;que votre logement soit occupé ou non. Les loyers perçus sont contractuels au bail commercial. Exit les risques d’impayés en Censi-Bouvard.
Les conditions à respecter en Censi-Bouvard
Fiscalité du censi-bouvard
La réduction d’impôt offerte à l’investisseur est égale à 11 % hors taxe du prix d’acquisition sur 9 ans, limitée à 300 000 euros d’investissement par an. Notons toutefois que ce montant est soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros. Contrairement au régime de la loi MALRAUX, qui lui y échappe ! En revanche, si la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre de l’année d’imposition, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, dans la limite de 6 ans.
Le Censi-Bouvard,vous permet de récupérer la TVA quand vous investissez en résidence de services. De plus, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts sur le montant hors taxe de votre investissement. Ces avantages ne sont pas liés à une quelconque situation géographique ou soumis à des conditions de plafonnement de loyer, comme cela peut l’être dans d’autres dispositifs fiscaux.
Pour récupérer la TVA sur le bien acquis, vous devrez en faire la demande expresse au service des impôts. Vous devrez, en outre, vous inscrire en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) auprès du Service des Impôts des Entreprises. La récupération de la TVA aura lieu, en général, 6 mois après la mise en fonctionnement de la résidence de services.
Néanmoins il faut souligner que la réduction fiscale offerte est incompatible avec une approche d’optimisation fiscale à long terme. Certes il est possible pour l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % sur 9 ans mais il lui est impossible de déduire les annuités d’amortissements de l’immeuble sur les loyers.
Ainsi, le statut LMNP permet aux propriétaires de logements Censi-Bouvard de déclarer les revenus locatifs au régime micro-BIC en bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 50 % du montant.
Les obligations du propriétaire en Censi-Bouvard
Les avantages fiscaux d’un investissement en Censi-Bouvard sont importants. Cependant, les obligations peuvent être également contraignantes sur le long terme. En effet vous devrez louer votre bien en meublé sans interruption pendant au minimum 9 ans à l’exploitant de la résidence de services. La rupture de l’engagement de location avant 9 ans entraînera de facto la reprise du bonus fiscal, sauf graves difficultés comme l’invalidité, licenciement ou le décès.
Cas pratique censi-Bouvard
La réduction d’impôt est calculée sur le montant hors taxe, soit 250.000 €. La réduction fiscale sur la période obligatoire de location sera donc de 27.500 € sur 9 années, soit 3.055 € par an.
Votre réel effort d’investissement portera donc sur 222.500 € versus 300.000 €.
Le rendement de l’ investissement ressortira aux alentours de 4% par an.
De plus La réduction d’impôt rentrera dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10.000 € maximum par an. Outre la récupération de la TVA payée lors de acquisition vous devrez, en contrepartie de cette aubaine, conserver le bien pendant 20 ans a minima.
Le censi bouvard et le crédit
Pour financer un bien immobilier en Censi-Bouvard, il est conseillé de faire une demande de prêt immobilier. Sachez que Les banques sont globalement intéressées par ces projets de défiscalisation . En effet investir en Censi bouvard rassure les établissements financiers par le fait que l’investisseur percevra des revenus locatifs pendant une longue période, de manière quasi-certaine: ceux-ci étant perçus par le gestionnaire de l’établissement.
Le rendement ,l’avantage fiscal ainsi que la récupération de la TVA étant des préalables admis de tous, l’acceptation d’un dossier de financement sera plus aisée que pour un investissement classique.